清华五道口全球不动产金融论坛近日召开“2022年三季度不动产形势回顾与展望”闭门研讨会，就导致房地产市场预期转弱的主要原因、供给与需求的结构转变、企业与个人的资产负债风险等问题展开讨论，并提出政策建议。
今年以来，受多重因素叠加影响，房地产市场活跃度持续偏弱，下行压力大，购房者信心未有明显改善。第三季度，尽管政策持续释放积极信号，房地产市场复苏仍面临阻力。在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日召开“2022年三季度不动产形势回顾与展望”闭门研讨会，就导致房地产市场预期转弱的主要原因、供给与需求的结构转变、企业与个人的资产负债风险等问题展开讨论，并提出政策建议。
研讨会现场
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢出席并参与讨论，清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议，多位行业专家出席并参与讨论。
中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇围绕“缓筑底、慢复苏、强分化、弱信用”主题对当前房地产市场形势做出判断。从房地产市场主要指标看，当前市场未有进一步下滑趋势，但一系列宽松政策措施以面向需求端为主，供给端依旧承压，还需加紧“补短板”，以尽快扭转市场复苏较弱的局面。在当前市场缓慢复苏的背景下，市场分化趋势进一步加剧，导致市场信用弱化，房企信用端或仍未见底。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，诸多政策出台带动部分地区住房需求上升，但目前呈恢复态势的城市非常有限，大多数城市的房地产市场仍承压，市场对部分政策反应钝化，整体政策显效较为缓慢。短期内，仍有大量因素制约销售端恢复，“保交楼”政策虽在不断落实和推进中，购房者对期房烂尾的担忧并未完全消失。
北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯表示，近期，房企债务违约情况持续出现，并表现出一定的传染性。房地产市场的信心缺失正由短期问题向中长期转变，其核心问题亦发生变化，由原先的需求刺激不足转向收入预期下滑等供给侧问题，房企面临现金流紧张、分化愈加严重等问题。各方亟需共同努力，阻断风险传导，避免悲观情绪加速释放。
国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真分析了整体房企债务情况，包括对金融体系、上游供应商、下游消费者三种不同主体的负债情况。他指出，上市房企作为系统性重要机构，其负债更为严重，建议在推进并落实“保交楼”政策的同时，也加大对市场主体的保护。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、中心创始理事单位高和资本执行合伙人周以升主持了专题研讨环节，肖钢主席与专家围绕“预期转弱的主要原因”、“房地产市场供给和需求的边际变化”、“企业和个人的资产负债临界点”三个问题进行分享讨论。
周以升表示，本轮地产下行周期中，问题房企的生存危机大致可分为三个阶段：流动性危机阶段、偿付危机阶段和出清阶段。截至目前，已有部分存在流动性危机的房企被质疑其偿付能力，被迫从偿付危机阶段进入出清阶段。从内在逻辑上看，本轮房企危机的风险传导路径可能有以下两个：其一，由新房市场的量价齐跌向二手存量市场传导并互相强化，造成个人按揭还款违约，最终传导至银行等金融机构；其二，由开发商至地方政府平台，再到金融机构。他指出，当下最重要的是坚守底线思维，制定政策时要打出提前量，避免潜在的风险扩散。
曹晶晶认为，当前房地产市场最大的问题在于信心不足，她就此提出两点建议：一是给予地方政府更大自主权，通过核心城市市场热度回升，带动整体市场预期和信心恢复。二是建议地方政府回购商品房作为保租房、人才房、安置房等，在解决各地保租房筹集问题的同时，盘活存量、加快库存去化，为市场注入流动性。
李凯指出，债券在房地产相关债务中面临的压力最大。针对部分开发贷，银行可通过不良资产出表或借新还旧的方式，降低坏账风险。应尽量避免作为抵押品的土地大幅贬值，以降低风险向金融体系传导的可能性。
张宇认为，长期住房需求与经济发展所在阶段息息相关。过去，由于房价增长、投资需求提升、棚改货币化推进等因素，房地产市场处于透支状态，未来会逐渐恢复至合理中枢。中短期市场表现围绕长期中枢运行，预计长期中枢将逐步下行。
