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“房住不炒”时代的居民家庭资产投资


对中国居民而言,住房是最大的一项资产,房产和其他所有资产一样,会经历起起落落。当“房住不炒”政策遇到经济下行周期时,有什么替代性的投资选项?不动产如何能够伴随居民走向共同富裕?

中国居民家庭资产以住房为主

报告认为,中国家庭的住房拥有率远高于其他国家,在当前共同富裕的原则下,建立我国居民对房地产和地产相关金融资产的科学认知和风险意识,是十分必要和迫切的。特别是在当前“房住不炒”的房地产行业重要转型阶段,传统房地产投资的模式和市场预期显著改变,如何更新投资理念,理性选择有效的产品,也成为亟须普及的重要题目。

研究指出,住房既是基本的消费品,也是重要的投资品。房产还具有良好的抗通胀性,与物价水平在历史上保持着非常高的相关性,这也是房产的风险低于债券的主要原因。

“房住不炒”的政策遇到房价下行周期

研究认为,购买住房主要面临三重风险:价值波动风险、流动性风险及政策风险。2021年开始,房屋交易量大幅下降,部分城市房价下跌明显,究其原因,正是预期转低。如今房价的趋势不明朗,许多买家,特别是以投资为主的购房者选择了观望。因此,从个人长期投资的角度,正视和理性评估房地产投资的收益及风险,正当其时。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这一定位明确了政策对于房地产市场的态度——对刚需购房者提供购房优惠,对于首套房贷首付比例和利率的优惠;建立长效住房机制,增加长租房、保障性租赁住房的供给,建立租售同权的机制。在这一政策条件下,居民在考虑购房时应把居住作为首要目标。刚需人群应在考虑风险和可负担程度的前提下,选择合适的房产,并合理利用优惠政策的住房抵押贷款进行购房。

报告指出,纵观我国居民住房发展历程,经过几十年突飞猛进的发展,房地产业行业正在从增量开发时期转变到存量管理时期,不动产相关的金融资产也在资产支持证券(Asset-Backed Security,简称ABS)、不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)等领域不断发展。非刚需及改善型人群若以资产增值为目标,投资观念也应当进行更新,与时俱进。

个人投资者如何正确理解REITs

个人投资者如何在不直接参与购房、炒高房价的同时享受不动产价值上升带来的财富增长?REITs或将逐渐成为一项可行的替代工具。现阶段中国的公募REITs仍以探索基础设施和保租房REITs为主,没有涉及国际主流的商业、办公、公寓等类型,但是许多在国际上表现良好的分类,比如工业物流,数据中心等底层资产类型已经被包括在试点范围内。前阶段证监会也发文称,将深入推进公募REITs试点,扩容至保障性租赁住房公募REITs。

REITs继承了房产所具有的许多优点:首先,因为资产的强制派息,REITs能够提供稳定的现金流,凭借其底层资产对不动产的依附性而具有良好的抗通胀性。其次,REITs与股票、债券之间的相关度不高(为0.5-0.7之间),可以作为良好的资产配置分散风险。最后,REITs的杠杆率相对于股票较低,部分国家对于REITs的杠杆率限制在50%左右,美国等国家没有杠杆率的限制,但是实际负债率并不高。

此外,REITs相比于直接投资房产也具有优势:首先,投资REITs的份额更小,居民可以拿出几百元参与REITs投资,而买房最少也要几十万甚至上百万的投入。其次,REITs的流动性强、透明度高,REITs可在证券市场进行交易,投资者在线上即可完成,同时配有完善的信息披露制度,且会分配绝大多数收益给投资者,运营透明度高。另外,REITs股债兼备,一方面REITs的份额是股权形式,另一方面REITs普遍有较高比例的强制派息要求,也即具有一定的债券特性。

同时,研究也相应总结了REITs投资的风险,主要表现在三个方面。首先,REITs的价格是由二级市场决定的,资产价格波动会大于房价。其次,REITs的估值方法与上市公司不同,投资者相对不熟悉REITs自身的估值方法。最后,REITs并不是炒房的替代品。REITs是一个高股息分配、抵御通胀、有分散化价值的金融产品。REITs本身持有的底层资产是基础设施不动产(或未来保障性租赁住房),其特点是拥有稳定的现金流,价格波动较住宅类不动产较低。

最后,针对我国REITs未来发展,研究提出了三点政策建议及展望。其一,投资者可通过购买REITs继续给市场注入活力伴随经济发展,并伴随市场进行成长。其二,建立购房以外的住房机制,赋予居民购房外的更多选择。其三,完善与REITs相关的金融体系。